12月13日，第一財經(jīng)從財政部獲悉，修訂版本《企業(yè)會計準(zhǔn)則第21號——租賃》將于2019年1月1日、2021年1月1日施行。

具體的實施范圍和時間為，在境內(nèi)外同時上市的企業(yè)以及在境外上市并采用國際財務(wù)報告準(zhǔn)則或企業(yè)會計準(zhǔn)則編制財務(wù)報表的企業(yè)自2019年1月1日起實施，以避免出現(xiàn)境內(nèi)外報表會計準(zhǔn)則適用差異。

對于其他執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則的企業(yè)（包括A股上市公司），自2021年1月1日起實施，以為其留出充足準(zhǔn)備時間，總結(jié)借鑒境外上市企業(yè)執(zhí)行新租賃準(zhǔn)則的經(jīng)驗，確保準(zhǔn)則實施質(zhì)量。

同時，財政部表示，考慮到企業(yè)編制合并財務(wù)報表實際需要，允許母公司或子公司在境外上市且按照國際財務(wù)報告準(zhǔn)則或企業(yè)會計準(zhǔn)則編制其境外財務(wù)報表的企業(yè)提前實施，但不應(yīng)早于其同時執(zhí)行財政部2017年3月31日印發(fā)的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第22號——金融工具確認(rèn)和計量》和2017年7月5日印發(fā)的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》的日期。

此外，鑒于租賃準(zhǔn)則新舊變動較大，財政部表示，為幫助相關(guān)企業(yè)順利過渡至新租賃準(zhǔn)則，新準(zhǔn)則提供兩種方法：一是允許企業(yè)采用追溯調(diào)整；二是根據(jù)首次執(zhí)行本準(zhǔn)則的累積影響數(shù)，調(diào)整首次執(zhí)行本準(zhǔn)則當(dāng)年年初留存收益及財務(wù)報表其他相關(guān)項目金額，不調(diào)整可比期間信息。同時，在第二種方法下提供了多項簡化處理安排。

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第21號——租賃》共分為8章68條，分別對租賃的識別、分拆和合并，承租人的會計處理，出租人的租賃分類、出租人對融資租賃的會計處理，售后租回交易，列報，銜接規(guī)定等方面做了規(guī)定。

具體來看，新租賃準(zhǔn)則在租賃定義和識別、承租人會計處理方面作了較大修改，出租人會計處理基本延續(xù)現(xiàn)有規(guī)定。修訂的主要內(nèi)容包括四大方面：首先，完善了租賃的定義，增加了租賃識別、分拆、合并等內(nèi)容。新租賃準(zhǔn)則將租賃定義為“在一定期間內(nèi)，出租人將資產(chǎn)的使用權(quán)讓與承租人以獲取對價的合同”，并進(jìn)一步說明如果合同中一方讓渡了在一定期間內(nèi)控制一項或多項已識別資產(chǎn)使用的權(quán)利以換取對價，則該合同為租賃或者包含租賃。同時，新租賃準(zhǔn)則還對包含租賃和非租賃成分的合同如何分拆，以及何種情形下應(yīng)將多份合同合并為一項租賃合同進(jìn)行會計處理作了規(guī)定。

其次，取消承租人經(jīng)營租賃和融資租賃的分類，要求對所有租賃（短期租賃和低價值資產(chǎn)租賃除外）確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債。新租賃準(zhǔn)則下，承租人不再將租賃區(qū)分為經(jīng)營租賃或融資租賃，而是采用統(tǒng)一的會計處理模型，對短期租賃和低價值資產(chǎn)租賃以外的其他所有租賃均確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債，并分別計提折舊和利息費(fèi)用。

短期租賃，是指在租賃期開始日，租賃期不超過12個月的租賃。低價值資產(chǎn)租賃，是指單項租賃資產(chǎn)為全新資產(chǎn)時價值較低的租賃。承租人對于短期租賃和低價值資產(chǎn)租賃可以選擇不確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債，而是采用與現(xiàn)經(jīng)營租賃相似的方式進(jìn)行會計處理。

第三，改進(jìn)承租人后續(xù)計量，增加選擇權(quán)重估和租賃變更情形下的會計處理。原租賃準(zhǔn)則未對租賃期開始日后選擇權(quán)重估或合同變更等情形下的會計處理作出明確規(guī)范，導(dǎo)致實務(wù)中多有爭議且會計處理不統(tǒng)一。新租賃準(zhǔn)則明確規(guī)定發(fā)生承租人可控范圍內(nèi)的重大事件或變化，且影響承租人是否合理確定將行使相應(yīng)選擇權(quán)的，承租人應(yīng)當(dāng)對其是否合理確定將行使續(xù)租選擇權(quán)、購買選擇權(quán)或不行使終止租賃選擇權(quán)進(jìn)行重新評估。租賃變更，是指原合同條款之外的租賃范圍、租賃對價、租賃期限的變更。企業(yè)應(yīng)視其變更情況將其作為一項單獨(dú)租賃進(jìn)行會計處理或重新計量租賃負(fù)債。

第四，豐富出租人披露內(nèi)容，為報表使用者提供更多有用信息。關(guān)于出租人發(fā)生的經(jīng)營租賃，原租賃準(zhǔn)則僅要求出租人披露各類租出資產(chǎn)的賬面價值。新租賃準(zhǔn)則要求出租人增加披露相關(guān)租賃收入及未折現(xiàn)租賃收款額等信息。此外，出租人還應(yīng)當(dāng)根據(jù)理解財務(wù)報表的需要，披露有關(guān)租賃活動的其他定性和定量信息。