前一天一條來自發(fā)改委支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資的利好政策，引發(fā)了周四（12月13日）地產(chǎn)股的一波狂歡，但當(dāng)天下午發(fā)改委旗下媒體緊急發(fā)文稱，有自媒體和市場人士對政策中涉及房地產(chǎn)行業(yè)的部分有誤讀，參與文件撰寫的人士表示，此次對優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債的一系列放寬政策，并不支持商業(yè)地產(chǎn)項目。企業(yè)債券在貫徹執(zhí)行國家房地產(chǎn)調(diào)控方面的政策沒有變化。

未來一年內(nèi)將是房企債券到期高峰，屆時國內(nèi)的信貸環(huán)境仍將相對收縮。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，到那時房企融資成本會繼續(xù)上升。不過，從整個行業(yè)來看，仍然遵循強(qiáng)者恒強(qiáng)的邏輯，相比大企業(yè)，評級較低的中小型企業(yè)可能會繼續(xù)面臨再融資壓力。

支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)債不包括商業(yè)地產(chǎn)

12月12日，發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資 進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債券服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)能力的通知》（發(fā)改財金[2018]1806號）（下稱《通知》），旨在進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債券服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)能力，重點(diǎn)在于明確了優(yōu)質(zhì)企業(yè)支持范圍，優(yōu)化了發(fā)行管理方式，實行“負(fù)面清單＋事中事后監(jiān)管”模式，并規(guī)范了優(yōu)質(zhì)企業(yè)信息披露要求。

其中涉及房地產(chǎn)行業(yè)的部分引發(fā)了市場的關(guān)注。按照此次發(fā)改委支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)債，涉及到房企的具體為4點(diǎn)要求：總資產(chǎn)>1500億元；年營收>300億元；資產(chǎn)負(fù)債率<85%；AAA評級。根據(jù)長江證券的統(tǒng)計，共有18家企業(yè)符合標(biāo)準(zhǔn)，其中包含了萬科、保利、招商蛇口、華夏幸福、華僑城A、首開股份7家A股上市公司。

有市場人士分析，《通知》將一解目前再融資成本不斷推高的房地產(chǎn)行業(yè)的燃眉之急，甚至認(rèn)為是對房地產(chǎn)調(diào)控放松的前兆。

對此，權(quán)威人士稱，《通知》中提到的房地產(chǎn)業(yè)，僅僅是國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類中的一個類別。從行業(yè)分類的角度看，房地產(chǎn)業(yè)的定義及其內(nèi)涵和外延是非常廣的，包括棚改、保障性住房、租賃住房等都屬于房地產(chǎn)業(yè)。

權(quán)威人士明確表示，國家發(fā)改委對貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的決策部署是堅決的、一貫的，也是非常嚴(yán)厲的，這一點(diǎn)在企業(yè)債券融資方面也是一致的。按照中央關(guān)于房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)的精神，目前國家發(fā)改委企業(yè)債券只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領(lǐng)域的項目，不支持商業(yè)地產(chǎn)項目。這幾年，企業(yè)債券在貫徹執(zhí)行國家房地產(chǎn)調(diào)控方面的政策沒有變化。

實際上，《通知》同時明確了優(yōu)質(zhì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營必須“符合國家產(chǎn)業(yè)政策和宏觀調(diào)控政策”。主管部門還有明確的事中事后監(jiān)管措施，確保募集資金使用依法合規(guī)，符合政策要求?！锻ㄖ窂?qiáng)調(diào)了對債券資金用途實行正負(fù)面清單管理，“負(fù)面清單”包括但不限于將債券資金用于房地產(chǎn)投資和過剩產(chǎn)能投資，用于與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的股票買賣和期貨交易等風(fēng)險性投資。

“其目的在于希望有效引導(dǎo)債券資金流向符合國家產(chǎn)業(yè)政策的領(lǐng)域和實體經(jīng)濟(jì)?！碧祜L(fēng)證券固定收益分析師孫彬彬認(rèn)為，發(fā)改委公布的“優(yōu)質(zhì)企業(yè)經(jīng)營財務(wù)指標(biāo)參考標(biāo)準(zhǔn)”中的行業(yè)包括國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類中所有的行業(yè)，因此不能簡單把本次發(fā)改委企業(yè)債對優(yōu)質(zhì)企業(yè)債券審核的放松看做房地產(chǎn)行業(yè)政策的轉(zhuǎn)向。

房企發(fā)債成本創(chuàng)三年新高

在守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險的大背景下，國家有關(guān)部門對于房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的把控更加嚴(yán)格。今年6月，國家發(fā)改委、財政部聯(lián)合下發(fā)文件限制房企將境外發(fā)債所得用于投資新項目。10月29日，新華社發(fā)表署名文章稱，中央遏制房價上漲的決心不會改變，決不會允許調(diào)控前功盡棄。嚴(yán)監(jiān)管之下，房企境內(nèi)外的發(fā)債成本不斷上升。

從國內(nèi)市場發(fā)債的情況來看，不論是交易所還是銀行間，房企發(fā)債利率超過6％、7%的比比皆是。例如，泛海控股發(fā)行的3年期私募債，票面利率達(dá)到9%。境外情況也不樂觀，中國恒大（03333.HK）近日稱，旗下全資附屬公司將發(fā)行總額18億美元的優(yōu)先票據(jù)，其中2022年到期的6.45億美元優(yōu)先票據(jù)利率為13%，2023年到期的5.9億美元優(yōu)先票據(jù)利率為13.75%，也引發(fā)了市場的熱議。

根據(jù)克而瑞研究中心最新研究數(shù)據(jù)，今年11月房企境內(nèi)外發(fā)債綜合成本達(dá)到8.54%，已經(jīng)創(chuàng)下2015年以來單月融資成本的最高水平。特別是境外債融資，本月房企平均境外債融資成本11.47%，較前10月境外發(fā)債成本6.45%增長5.02個百分點(diǎn)。2018年1~11月，房企平均融資成本6.32%，較前10月的6.06%顯著上升，已超過2017年全年平均值。

不過，由于年底房企爭相拿地，11月境內(nèi)外發(fā)債規(guī)模終于結(jié)束了連續(xù)6個月的下降趨勢，該中心數(shù)據(jù)顯示，11月發(fā)債融資總量為546.5億元，環(huán)比上月增長99%。其中，主要是境外債發(fā)行量較大，環(huán)比增長419.3%，占比達(dá)52.2%。

第一財經(jīng)記者根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2018年12月13日，2018年房地產(chǎn)業(yè)共發(fā)行732只債券，發(fā)行金額6122.38億元。這兩者較去年同期的399只、3466.92億元，均有大幅的提高。

債券融資越來越難的情況下，不少中小型的地產(chǎn)公司取道中國香港，希望通過上市融得資金。截至11月底，在港交所等待IPO的房企就有7家。還有一些中小企業(yè)，在股債融資均面臨壓力的情況下，選擇與非銀行金融機(jī)構(gòu)合作，以補(bǔ)充流動性。比如，僅光大信托就和三家房企簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，總額達(dá)400億元。

“預(yù)計在未來一段時間內(nèi)，調(diào)控政策仍然會在底部運(yùn)行，房企維持資金鏈、活下去將是這段時間的主旋律?！笨硕鹧芯糠治稣J(rèn)為。

中小房企仍將面臨再融資風(fēng)險

對于2019年的形勢預(yù)期，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，未來一年內(nèi)將是房企債券到期高峰，屆時國內(nèi)的信貸環(huán)境仍將相對收縮。而房地產(chǎn)形勢或更加嚴(yán)峻，企業(yè)融資成本會繼續(xù)上升。不過，從整個行業(yè)來看，仍然遵循強(qiáng)者恒強(qiáng)的邏輯，相比大企業(yè)，中小型企業(yè)可能會繼續(xù)面臨再融資壓力。

穆迪最新的研究報告指出，較高的再融資需求令中國受評開發(fā)商流動性承壓。10月份，穆迪的亞洲流動性壓力指標(biāo)反映出受評開發(fā)商的流動性緊張，這受到較高再融資需求的影響。未來12個月，將有約463億美元的境內(nèi)債券和173億美元的境外債券到期或可回售。預(yù)計部分評級較低的小型開發(fā)商將面臨再融資風(fēng)險上升。

惠譽(yù)高級分析師Dan Martin認(rèn)為，2019年中國房企將面臨更嚴(yán)峻的形勢，繼2018年低個位數(shù)增長之后，中國房地產(chǎn)銷售量將下滑5%~10%。2019年將是房企債券到期高峰期，預(yù)計信貸環(huán)境仍將相對緊縮，這可能導(dǎo)致融資成本上升的壓力。

不過，惠譽(yù)稱，大型房企也可能放緩實施增長戰(zhàn)略，并可能減少供應(yīng)，以避免加劇房價下跌壓力。但是，大型房企因較強(qiáng)健的資本基礎(chǔ)、質(zhì)量較高的土地儲備及較低的融資成本，比規(guī)模較小的同業(yè)公司更具優(yōu)勢。惠譽(yù)預(yù)計，大型房企的評級將總體保持穩(wěn)定。

孫彬彬也認(rèn)為，整體而言，符合條件的央企地產(chǎn)由于具備較強(qiáng)的熨平周期能力，在本輪調(diào)控中本身受影響不大，而符合條件的民企地產(chǎn)，更需要關(guān)注其債券募投資金的用途，可能會成為債券能否獲批的重要影響因素。按照資產(chǎn)規(guī)模和營業(yè)收入的選取標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)仍在踐行強(qiáng)者恒強(qiáng)的邏輯。