盡管自己很少蓋房子，但中國平安卻一直有著“地產(chǎn)大佬”的俗稱，甚至有部分業(yè)內人士認為：中國平安才是房地產(chǎn)行業(yè)隱形“一哥”。

而這一切正是源于中國平安在房地產(chǎn)領域獨特的投資邏輯。近日，在中國平安開放日上，中國平安首席投資執(zhí)行官陳德賢披露了中國平安在房地產(chǎn)領域的布局情況。

數(shù)據(jù)顯示，在中國平安2.58萬億的投資資產(chǎn)里，房地產(chǎn)資產(chǎn)僅占1.8%，規(guī)模達到487億元?！氨M管體量不大，但收益率還不錯，可以達到7.4%?！标惖沦t說，不動產(chǎn)是保險公司匹配長期負債最好的資產(chǎn)。

根據(jù)中國平安2017年年報顯示，截至2017年12月31日，平安集團投資性房地產(chǎn)中房屋及建筑物的公允價值為人民幣675.32億元，幾乎抵上一個綠地控股的市值。

愿作二股東

并不是所有的地產(chǎn)項目都在中國平安的考慮范圍之內，比如，住宅類就不在其中。從類別來看，中國平安更加偏愛于辦公樓，其資產(chǎn)占比達到92%至383億，這些辦公樓主要位于一二線城市。除此以外，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模為51億 ，物流地產(chǎn)的規(guī)模為53億。

在這些不動產(chǎn)類別中，中國平安也劃定了特定的關注范圍以及理想回報。比如，位于城市周邊的康養(yǎng)社區(qū)，其投資期限在20年以上，預期IRR回報（內部收益率）在10%~15%；距一線城市或核心二線城市、核心商務區(qū)1小時以內交通距離的長租公寓 ，投資期限5-10年，預期IRR回報在7%~8%；涉及城市更新的項目，如城市中心區(qū)、棚戶區(qū)、老舊商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等，投資期限在5-15年，預期IRR回報在10~20%；一、二線城市非核心區(qū)域的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，投資期限為10年，預期IRR回報在7%~9%；以及高鐵概念新城，投資期限在5-15年，銷售部分IRR12- 15%，部分可能周轉率高 IRR>20%。

“房地產(chǎn)對于我們來說有三方面的重要意義：一是獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金收入，能夠更好的匹配長期負債；二是房地產(chǎn)投資在中長期內能夠抵御通脹；三是運營管理能力強的交易對手有助于開發(fā)類不動產(chǎn)的保值，所以，我們找的交易對手操盤能力非常重要。”陳德賢說。

而華夏幸福就是這樣的一個操盤手。今年7月，中國平安斥資137.7億元入股華夏幸福，為其第二大股東。9月14日，中國平安又在互動平臺上表示，在未來條件允許的情況下，將探索與華夏幸福合作，開展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、公租房、長租公寓等領域的開發(fā)建設的機會。

“其實這家公司我們研究了1年多，我們認為這家企業(yè)本身在土地平整，開發(fā)、招商能力等方面確實在中國是最強的公司之一，所謂未來也希望華夏幸福和我們的平安不動產(chǎn)能夠更加緊密配合?！标惖沦t說。

事實上，業(yè)內之所以將中國平安稱之為地產(chǎn)界隱形的“一哥”，規(guī)模僅是一方面，更為關鍵的是，近年來，中國平安相繼入股了多家房地產(chǎn)上市公司，比如，除了華夏幸福外，還包括碧桂園、朗詩集團、融創(chuàng)中國、金地集團、旭輝集團、綠地控股、華潤地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、九龍倉、協(xié)信。

而對于重點合作對象，平安通常會拿到二股東的席位。通過持股的方式與這些地產(chǎn)公司合作，不僅獲得了更加穩(wěn)定而可靠的操盤手，同時也獲得了長期股權投資下的豐厚分紅以及一進一出的資本利得。

2015年，中國平安斥資62.95億港元獲得碧桂園9.9%股權，持股22.36億股，躋身第二大股東之位。今年2月6日，中國平安首次減持碧桂園340萬股，每股平均價16.7813港元，套現(xiàn)約5705.6萬港元，此后又分別減持了910萬和1882萬股，總計套現(xiàn)約4.55億港元。

碧桂園也為中國平安提供著穩(wěn)定的分紅回報，根據(jù)中國平安披露的數(shù)據(jù)顯示：碧桂園每年的分紅率可以達到 22.70%。

看好不動產(chǎn)未來的商業(yè)機遇

在中國平安的不動產(chǎn)投資體系中，平安銀行、平安信托、平安不動產(chǎn)、平安壽險和平安資管均參與其中并各司其職。

其中，平安不動產(chǎn)是中國平安旗下保險資金投資不動產(chǎn)的主渠道，截至目前資產(chǎn)管理規(guī)模超3000億元，同時也是平安自有物業(yè)的主要建設方，有華南第一高樓之稱的深圳平安金融中心就是其代表項目，2017年，開始布局長租公寓業(yè)務。

另外，平安入股朗詩的主體也是平安不動產(chǎn)，其向朗詩綠色地產(chǎn)（HKSE:106）進行了股權（占公司擴大股本的9.9%）和永久可轉換股投資。

平安信托這是平安體系內另一重要的地產(chǎn)另類投資平臺，內部設有專門的地產(chǎn)投資事業(yè)部，前些年平安熱衷海外買樓時，多為平安信托從中操盤。

陳德賢介紹說，不動產(chǎn)投資主要采用四種策略為保險資金帶來穩(wěn)健回報，一是資本輸出，如土地儲備、不動產(chǎn)投資基礎設施、公用事業(yè)投資、股權投資等；二是資源整合，如政府及行業(yè)資源利用以及集團資源植入等；三是土地開發(fā)，如基礎設施建設、公用事業(yè)建設、商辦地產(chǎn)開發(fā)等；四是管理輸出，如園區(qū)運營、產(chǎn)業(yè)扶持以及配合集團業(yè)務創(chuàng)新，諸如推動租賃、資產(chǎn)證券化、地產(chǎn)基金、PE基金等融合發(fā)展。

“我認為，未來5-10年，全球金融資產(chǎn)收益率將低于過去10-20年的平均收益，作為長期投資業(yè)績的‘壓艙石’，平安的不動產(chǎn)投資策略占比也將由目前的2%提升至10%，要進一步開拓新型的不動產(chǎn)投資領域?！标惖沦t說。

“盡管目前地產(chǎn)周期在調整，但我們認為之后會有一個新的周期出來，在這個過程中我們希望抓住機會。”陳德賢說。