隨著金融去杠桿持續(xù)深入、信用風險集中暴露，房地產企業(yè)的資金問題浮上水面。

近期，21世紀經濟報道記者從多位市場相關人士處了解到，一些名不見經傳的小型房企多年前拿下的地塊由于資金吃緊無力開發(fā)正四處尋求買家接盤。這一現(xiàn)象并不鮮見，相比于前幾年的市場環(huán)境，房企尤其是中小房企正面臨嚴重的資金饑渴癥——融資渠道收窄、融資成本高企、項目回報率受政策限制始終處于低位。

銀行建立白名單制度

房企融資渠道的收緊是“全方位”的。北方地區(qū)一家城商行對公客戶經理對21世紀經濟報道記者表示，去年底以來，銀行貸款的授信額度就明顯吃緊，“我們今年開年沒幾天系統(tǒng)就顯示額度超了500多億，現(xiàn)在貸款基本上是月初有一點額度，然后大家排隊，排上了就放，其他行業(yè)的企業(yè)都很難放出去，更別說開發(fā)商了?！?/span>

據(jù)記者了解，銀行對于開發(fā)商的授信政策基本是建立白名單制度，按照規(guī)模以及企業(yè)性質排名，多將門檻設立為規(guī)模50強的開發(fā)商，甚至30強。此外，即使入了白名單也很難拿到貸款。“我們能做的基本上排名前50，還要求國有背景或者上市，房貸去年停了，開發(fā)貸已經很久沒做了?！绷硪患毅y行人士對記者透露。

一家上市房企的融資部門負責人也對記者表示，現(xiàn)在去銀行貸款直接被告知“沒有額度”、“做不了”的情況很常見。另外還有成本問題，“以前還能拿到基準甚至下浮的貸款，現(xiàn)在由于額度吃緊，能貸到的都上浮三四成?！?/span>

從銀行對開發(fā)商的授信政策即可看出，這種環(huán)境加劇了大型、國有背景的房企與中小型、民營背景房企在融資難度上的差異。事實上，據(jù)21世紀經濟報道記者統(tǒng)計，今年以來雖然市場普遍反映銀行額度緊張、房企融資困難，但是新增房地產貸款數(shù)據(jù)仍在增加。據(jù)Choice數(shù)據(jù)終端統(tǒng)計，2017年，主要金融機構新增房地產貸款56000億，比2016年減少700億，但是到今年一季度，新增房地產貸款1900億，比2017年同期增加了200億。

這也就意味著，大型房地產企業(yè)獲得了更多的銀行貸款。記者查閱部分大型房企的年報發(fā)現(xiàn)，其負債結構大多以銀行借款為主，且有上升趨勢。比如，萬科2017年的銀行借款在總負債中占比為60.5%，比2016年提高2個百分點；保利地產2017年的銀行借款占比66%。

借力資金運作

本就不受銀行“待見”的中小型、民營房企只能更加轉向資管計劃、信托等融資渠道。但是這些渠道同樣受到嚴格限制，此外，其資金成本上漲更為明顯。一位股份制銀行資產管理部總經理對21世紀經濟報道記者表示，資管新規(guī)落地，堵住了非標融資的渠道，雖然現(xiàn)在鼓勵ABS、Reits等融資方式，但是這些工具目前還不成熟，對底層資產有較多要求，且流程效率低。

越來越多房企向信托、基金等渠道尋求資金，但其最大問題則是資金成本高企，“去年還能給出8%、9%的資金，現(xiàn)在基本要到12%以上了。”一位私募基金人士對記者如此表示。對于房企而言，資金成本過高則意味著對項目的收益率要求更高了。但是實際上，受制于限價政策，房地產項目的回報率維持低位，難以覆蓋資金成本。

一位熟悉房地產企業(yè)融資情況的機構人士透露，很多房地產企業(yè)項目融資資金池運作的趨勢越來越明顯，即以某一項目的名義進行融資，融到的資金運用于多個不同的項目，或者加快資金周轉率，在債務到期之前實現(xiàn)項目資金回籠并繼續(xù)對其進行投資運作，獲取資金收益。“以12%的成本融來資金，但是項目的回報率可能只有8%，不可能覆蓋資金成本，就必須通過其他方式彌補資金的收益，如果加快周轉在資金到期之前實現(xiàn)兩次投資-回籠則可以?！?/span>

房企面臨的資金壓力或可從近期多家房地產企業(yè)的加快項目周轉期的動作中可見一斑。近日，包括碧桂園、泰禾地產、中海地產等多家房地產企業(yè)流傳出的內部文件顯示，要求員工放棄節(jié)假日休息、加班加點趕工期。

華北某大型房地產企業(yè)項目人士對記者表示，事實上，現(xiàn)在房地產企業(yè)相當于半個金融機構，負債率居高不下，高度依賴資金的周轉和盤活。據(jù)21世紀經濟報道記者統(tǒng)計，在證監(jiān)會行業(yè)分類下的140家上市房企中，截至最新一季報告，合計負債超過1000億的有15家，資產負債率超過80%的有34家。